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          房價這還沒怎么跌呢,你告訴我又要漲起來?

          深圳企業貸款     www.merryzoe.com  深圳網站建設  2017-09-19   黃頁網站  發表評論

          房價這還沒怎么跌呢,你告訴我又要漲起來?

          不知道你們有沒有注意,這一個多周來,關于房地產的預期開始混亂了。一方面因為消費貸違規入樓市的消息,關于房地產泡沫的討論又重燃了。而另一方面,突然媒體又開始擔心起房價漲了。

          兩件事很重要。一件是近期非常火熱的消費貸,另一件是1-8月的全國房地產統計數據。
           
          先談消費貸入樓市。
           
          我在去年3月全國嚴打首付貸的時候,就發文建議摸底消費貸,《單均只貸8萬塊,首付貸的風險有多大?》。因為消費貸要比首付貸的規模更大。直到今天,才看到嚴查消費貸,時光一晃已逾1年半。

          這個期間產生了什么結果?

          今年1-7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億,累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前7個月新增貸款已超過了去年全年,足見增速迅猛。
           
          這個情況下,江蘇、北京、深圳三地先后發文,嚴查消費貸。
           
          比較三地情況,并不一樣。據《21世紀經濟報道》,北京要求銀行自查對象為單筆20萬以上消費貸,著重關注房抵貸、短期內辦理兩筆及以上消費貸款、貸后短期回流至借款人賬戶等7項特征。

          深圳則明確將個人消費貸款最長期限縮短為5年。

           

          江蘇則要求各商業銀行建立大額消費信貸投向監測機制,按月向人行和銀監局提交報告。
           
          我看到很多觀點煞有介事的指出,這對樓市又將會產生何等的嚴控。但遺憾的是,到今天為止,我依然沒有看到任何一家媒體調查出:到底消費貸違規進入樓市的規模有多大。這是我們要分析它對樓市將產生怎樣影響的基礎。
           
          上周六和一位嘉賓一起參加一個沙龍,會上他提到深圳1-7月的消費貸同比去年增加了1倍以上,規模占到深圳房貸總額的1/3。但具體有多少去了房地產,依然不得而知。相信這個數據只能推測,而無法調查確鑿。
           
          我對這個事情是這么看的。
           
          1、消費貸歷來嚴禁流入房地產。關于這個,我查到最早在2013年,銀監會就發文警示,2014年北京銀監局就發出通知,要求消費貸限額100萬,今天看到的北京的政策依然如此。深圳政策較以往嚴厲,將消費貸縮至5年,也許側面折射出消費貸流入房地產現象較嚴重。

           


          2、限價政策加劇了消費貸流入房地產。消費貸流入房地產的形式,主要是紅本抵押、裝修貸、二次抵押等等。說到這里,就必須得承認,消費貸的旺盛,其實不僅和限貸政策有關,還和限價政策有關。因為限價之后,很多樓盤都搞了雙合同,把裝修價格標到高高,這樣反而為裝修貸提供了空間。
           
          3、商業銀行搞消費貸要比按揭貸更積極。按揭貸受限,利率也低,雖然深圳在上月突破了5%,但消費貸更高,對銀行來說,做消費貸收益率更好。這個背后,自然是限貸造成的資金需求轉移,但商業銀行的放水,恰恰是最直接的原因所在。

          說這些,意思是說,嚴查消費貸,本是應有之舉。它的規模不小,但也毋須大驚小怪。從目前整體貨幣政策形勢來看,有兩點很值得大家注意。

          一是,雖然首套房貸利率突破5%,但從歷史上看,我們的資金利率依然是非常便宜的。

           

          二是,7月M2增速9.2%,8月8.9%,連續創歷史新低。不知道我們搞房地產的有沒有看到,這個數據實質已經鎖死了未來貨幣政策繼續收緊的空間。也是我一直以來判斷的:貨幣政策會適度收緊,但空間有限,實際利率會上升,但空間也有限。我不需期待它馬上會放寬,我只需要判斷它未來大概率不會再繼續收緊就可以了。
           
          這是我們要談的貨幣供應問題,下面來談第二個問題。

          國家統計局發布了1-8月房地產投資銷售數據,在1-7月數據發布的時候,我已經寫了一篇推文,談到去庫存政策的時代要結束了,按照現在庫存的去化速度,2017年房地產銷售額可能再創新高《房地產“去庫存”任務已完成,再去就去過頭了!》。2016年,中國房地產實現15.7億平米銷售面積、11.7萬億銷售額。今年1-8月,房地產已經實現98539億平米銷售面積,78096億元銷售額,按照均速,無意外的話,銷售額超過去年很容易。

           

          8月的數據出來,更有說服力。
           
          有幾個指標值得注意。
           
          1、8月底全國商品住宅庫存33194萬平米,同比去年(42544萬平米),減少22%。比2015年底去庫存政策推行時(45248萬平米),減少27%。1-8月,全國商品住宅去庫存去掉了85448萬平米,每月賣掉1億多平米的住宅,目前的住宅庫存水平回到了2013年底(32403萬平米)。
           
          下面這張圖來自于克爾瑞,顯示住宅庫存已經跌到了過去3年的歷史低位。按照有些中介機構的預測,當前的去化周期已經不到6個月。按照國土部門之前的政策,庫存6個月已屬非常緊缺。也就是說,我們去庫存去的,現在反而要補庫存了。這是要鬧哪樣?

           

          2、另外一個指標,我直接援引研究機構的成果。
           
          中國人民大學國家發展與戰略研究院和其它機構主辦的“中國宏觀經濟論壇”宏觀經濟月度數據分析會上,發布了一份報告:

          報告指出,8月的房地產發展數據指標預示未來房價會有強上行趨勢。一方面,房屋施工面積、新開工面積增長率均有所回落,表明未來一段時間房屋供給可能會下降;另一方面,土地購置面積和土地成交價款增長率不匹配,購置面積同比增長10.1%,增速回落1個百分點,而成交價款增長42.7%,增速提高1.7個百分點,這意味著房地產開發成本仍在持續上升。以上特征都表明,未來穩定房價的目標任重道遠。

          從銷售情況來看,銷售面積和銷售額增速持續回落,表明政府的房地產調控政策已經發揮作用,在限購、限貸等一系列政策的作用下,房地產市場持續降溫。然而,今年1-8月份,商品房銷售面積同比增長12.7%,商品房銷售額則增長17.2%,表明房價仍在持續增長,目前的政策效果還有進一步提升的空間。
           
          我之前一再強調,不要對行政限價抱有太大的期望值。因為行政限價的確能夠對房價上漲起到立竿見影的控制,但是對房屋供應也能起到立竿見影的控制。房價下來了,成交量下來了,但是供應量也下來了。市場自然調整,依然會達成新的均衡。該缺房子的城市還是缺房子,真正的需求并沒有消失,預期也沒有真正改變。這,才是危險之處。

          看看媒體的標題:

           

          從以上這兩件事情,能做出兩個判斷:
           
          1、貨幣似水,需求如煙。堵東去西,塞西往東。打掉了按揭貸款,又出現了消費貸。現在打掉消費貸,不知道又會出來個什么貸。再一次說明了上有政策下有對策,這是最尷尬的事情。
           
          2、去庫存政策顯然會很快結束,不少城市的房地產都要轉到“補庫存”上。而為了防止房價出現反彈的苗頭,有些城市將繼續加碼調控。總之只有一個目標,千方百計圍堵資金,無法進入房地產領域。總之要千方百計補庫存,打掉房價再度上漲的預期。

          看完這些,希望你后臺告訴我,現在的你更擔心什么。

          原文網址:http://www.merryzoe.com/shenzhen/20170919/40533.html
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