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          深圳房價穩定庫存夠賣14.8個月 推行限售必要性不大

          深圳企業貸款     www.merryzoe.com  深圳網站建設  2017-09-29   黃頁網站  發表評論

          深圳房價穩定庫存夠賣14.8個月 推行限售必要性不大

          在傳統“金九銀十”旺季來臨之際,新一輪調控大潮再次猝不及防地襲來。9月22日起,多個房價仍上漲的次熱點城市,樓市調控再現集中升級,“限售”全面出現在人們的視野中。缺席了3月底的那一波調控,深圳樓市的房價在過去11個月里,一直保持相對穩定的態勢,相關數據顯示,無論是一手住宅還是二手住宅,9月前四周的成交均價均出現微幅下跌。


           


           

          而截至9月24日,深圳一手住宅成交量有所抬頭,但二手房成交量依然上下起伏。多位業內人士表示,深圳樓市從去年10月至今一直控制得比較好,推行限售的必要性不大。


           

          全國累計超40個城市限售


           

          始于去年9月30日的樓市調控,時隔一年還“奔跑”在路上。在剛剛過去的9月22-23日,南昌、南寧、重慶、貴陽、石家莊、長沙等多座城市聯動加碼調控,這一次,限售成為核心聚焦點,年限從兩年、三年至五年不等。


           

          “此輪政策的調控對象,都是省會城市(或直轄市),是近期新一輪房價上漲和交易量上漲的熱點城市。”鏈家研究院院長楊現領分析,這部分限售城市總體上仍然是未來的人口凈流入城市,房價上漲的壓力一定程度上客觀存在,調控屬于情理之中。


           

          國家統計局數據顯示,南昌市新建商品住宅價格環比上漲0 .9%,漲幅全國第三,同比上漲8.7%。而貴陽、南寧、長沙等地的一二手住宅價格單月環比的漲幅也處于較高水平。曾作為全國同類城市房價相對洼地之一的重慶,近2個月房價均已在萬元以上,近半年漲幅均在20%以上。


           

          根據中國指數研究院的統計,截至9月底,全國累計已有超過40個城市加入到限售隊列里,其中諸如廈門、廣州、青島等城市,采取的是全面限售的手段,而南昌、揚州、保定等城市則進行了不同程度的分口限售。


           

          “限售政策下,新房轉化為二手房的年限延長,致使樓市的潛在供應減少,短期內對于市場降溫,引導消費者市場預期會起到相應的效果。但從長期來看,房地產政策需要保持一個中性的價值觀。只有保證合理的成交量,需求才能有序合理釋放,房價才能穩定。因此仍需要長效機制的配合”,楊現領說。


           

          深圳樓市在短期博弈中實現平衡


           

          “有地產商朋友讓我猜深圳會不會出限售,我認為不會,沒必要。”9月26日,資深地產觀察人士朱羅紀在其微信文章中擲地有聲地表示,深圳出臺限售政策缺乏現實的必要性。


           

          誠然,在限售大潮席卷而來之后,今年已經“缺席”過3月底那輪調控的深圳樓市,究竟會不會在這個節點“跟風”限售,也成為深圳地產圈一眾業內人士的關注焦點。


           

          對此,朱羅紀給出了自己的觀點,他認為自去年10月以來至今11個月里,房價基本保持了穩定。截至9月26日,深圳新建住宅庫存是341萬平方米,按照二季度深圳新房的月均成交量大約是23萬平方米來計算,去化周期是


           

          14 .8個月,已經屬于需要“去庫存”的水平。“深圳的調控已經實現了市場短期穩定的目標,房價短期也不具備再度上漲的可能,推行限售來‘繼續穩定’房地產價格的迫切性不大。”


           

          南都記者查詢8月及9月前24天深圳樓市的成交情況發現,在上半年新房供應創下歷史新低之后,8月起,深圳樓市終于重現集中推盤潮的痕跡。根據深圳中原研究中心的監測,8月份共有18個新盤入市,其中15個含住宅,新房住宅的推售量達到7526套,環比飆升209.71%。整體開盤銷售率達約36%,環比也有所上升。不過,在進入9月份之后,許是受這一波“限售潮”的心理影響,原本計劃入市的16個項目,截至9月27日僅剩6個,住宅推貨量為871套,環比下降88%。


           

          從成交量來看,9月份前四周一手住宅成交較為活躍。深圳中原研究中心的統計數據顯示,截至9月24日,全市累計成交2249套,已經超過8月整月的成交量。但根據深圳市規土委的備案數據,二手房成交量除了第三周(9月11-17日)環比上升之外,其余三周的成交量都環比下跌。在價格方面,無論是一手住宅還是二手住宅,9月前四周的成交均價均出現微幅下跌。


           

          “今年的金九銀十肯定不如往年,但最近這段時間算是今年以來的成交高點。”深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓表示,在年初的一系列調控之后,今年整個深圳市場的預期已經發生改變,這種大概念的平淡市場可能還要持續一年左右。


           

          “由于買家需要騰名額或籌首付,很多新盤的備案時間比較久,二手房的放款現在也很慢,如果用官方成交數據來判斷市場熱度的話,其實是具有滯后性的。”一位長期觀察深圳樓市的資深業內人士更傾向于用“詭異”一詞,來形容近期的深圳房地產市場。他告訴南都記者,這個月深圳二手房實際成交經歷了月初比較活躍、中旬比較冷清、臨近月底又比較好的階段。“以前我們按月分析市場即可,現在變幻莫測,已經需要按周來分析了。”


           

          按照上述資深業內人士的觀點,今年深圳樓市與以往最大的不同,不在于有沒有“金九銀十”,而是下半年以來雖然推盤量加大,但在沒有任何外力的作用下,市場走勢卻不能定性。“不同以往需要較長時間才能顯現出效果,現在買賣雙方的博弈通常不會堅持太久,短期內就達成交易的平衡。因此,市場成交一直上下起伏,并不穩定于某種態勢。這也說明,深圳購房者對市場很敏感,而且會根據實際情況迅速做出各種反應。”


           

          市場總體平淡的大趨勢,也促使在本周的采訪中,多位業內人士都與朱羅紀持相似的觀點,“深圳樓市從去年10月至今一直控制得比較好,并不需要大張旗鼓進行調控加碼。”他們認為。


           

          投資模型正在發生變化投資趨向長期與理性


           

          事實上,無論是何種手段的調控,矛頭直接對準的都是投機投資需求。深圳的投資需求曾在2016年達到29%,為近7年的高峰。不過,在深圳鏈家研究院此前發布的2017年上半年數據中,在去年“3·25”調控新政與“深八條”雙重作用之下,深圳上半年的改善投資需求已經明顯減少至23.5%。而根據深圳中原研究中心的統計,6月以來,新房限價作用顯著,調控初見成效,房價保持穩中帶跌的趨勢,投資占比因此小幅增長至29.02%。


           

          朱羅紀在上述文章中同時指出,目前正在執行的限購限貸、對假離婚的控制、嚴查消費貸首付貸、房貸利率上浮等政策,已經讓1-2年短期炒賣的空間被鎖死。


           

          “短炒型買家已經沒有太多空間了,所以現在投資模型正在發生變化。”一位長期與深圳投資客圈子打交道的業內人士分析,現在活躍的投資客,都是至少預期投資三五年以上。“他們所要做的就是選擇一個相對合適的入市時機和物業。今年投資的產品結構也與往年有很大區別,一類投資客會青睞比較容易出租的房子,考慮持有期間的租金收益。另一類投資客則不太在乎租金,而是希望以后出手時,收益能跑贏大市,因此他們往往會選擇新盤。今年新盤定價普遍比較保守,而且交易稅費更低,投資比例也是最高的。”


           

          “我和身邊一些投資房產的朋友都很理性。”資深樓市投資客深圳投資那些事兒向南都記者表示,伴隨著交易稅費的增加,首套及多套房貸利率的差別,以往那種快進快出的投資方式已經被摒棄,但如果有合適的時機和標的,他們還是會繼續投資房地產。“畢竟從長期來看,房地產投資還是一種能跑贏很多其他投資的資產配置方式。”


           

          “金九”深圳樓市成色如何?


           

          A


           

          一手房


           

          關鍵詞:“金九”前24天,一手住宅成交量超8月


           

          解析:冷清了大半年的深圳樓市,在8月份終于有了一絲熱鬧的痕跡。一直被壓抑的開發商入市積極性開始重新“冒頭”,根據深圳中原研究中心的監測,8月份共有18個新盤入市,其中15個含住宅,新房住宅的推售量達到7526套,環比飆升209 .71%。整體開盤銷售率約達36%,較上月也有所上升。受備案延遲及限價影響,8月一手房住宅共成交1984套,環比下跌1.93%。成交均價為54382元/平方米,環比下降0 .12%。不過,在中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄看來,8月的實際成交已經處于筑底回升階段。而進入9月第一周(8月28日-9月3日),新房市場明顯活躍起來。深圳中原研究中心數據顯示,當周新房成交500套,環比上升25.6%。這種環比上升的趨勢在隨后的第二、三周連續保持,直至第四周(9月18日-24日),新房成交566套,又環比下降27.3%。在價格方面,除了第一周成交均價環比上漲0 .4%至54701元/平方米之外,后三周成交均價均環比下跌,但跌幅比較微弱,介于1%左右。從整體上看,截至9月24日,9月全市一手住宅累計成交2249套,已經超過8月整月的成交量,成交均價54100元/平方米。


           

          B


           

          二手房


           

          關鍵詞:放盤量連續三周增加,但議價空間逐步顯現出來


           

          解析:雖然8月份一手推盤量大增,但受政策影響,新房普遍采取低調開盤策略,回暖效應無法擴散至二手住宅,因此,與新房市場相反,根據深圳規土委的備案數據,8月份二手住宅共成交5732套,環比下降1 .33%。與此同時,在新房限價影響下,二手價格也呈現一定壓力。但深圳中原研究中心的統計數據顯示,從反映業主和經理人對后市預期的中原報價指數和中原經理指數來看,業主與經理人對后市的看漲情緒已經有所提升。


           

          而觀察九月前四周的成交情況,除了第三周(9月11- 17日),二手房成交量環比上升,達到1429套之外,其余幾周二手房的成交量都在環比下跌,成交均價則是連續四周下降。截至9月24日,全市二手住宅累計成交4391套,成交均價為52389元/平方米。
           


           


           

          在深圳市房地產中介協會新鮮出爐的周報中,從9月4日起,業主放盤量已連續三周提升,但各區二手住宅的放盤價格與放盤量表現并不一致。這也從一個側面說明,在二手住宅業主普遍成交意愿提升的同時,二手住宅的議價空間開始逐步顯現出來。


           


           

          C


           


           

          庫存與供應


           


           

          關鍵詞:截至9月底,庫存去化周期達到14.8個月


           


           

          解析:在調控政策特別是“限價”令趨嚴的影響下,上半年深圳新房供應量同比去年上半年大幅減少。根據深圳鏈家研究院上半年的數據統計,新房住宅批售僅67.35萬平方米,供應7300套,這也導致全市庫存從1月的3.4萬套下降至6月末的2.9萬套,庫存去化周期為12.5個月。上半年累積的開盤意愿在8月集中爆發,不少新盤扎堆入市,按照此前深圳中原研究中心的預測,9月份將有16個項目計劃入市,其中6個含住宅,7個含公寓。然而,在最新的統計數據中,截至9月27日,深圳僅6個新盤開盤,推出871套住宅,環比下降88%,同比也大跌82%。而根據深圳市規土委的數據顯示,截至9月26日,深圳市可售面積達約341.1萬平方米,如果按照二季度月均成交面積23萬平方米來計算,去化周期延長到14 .8個月,已經超過6-12個月的安全水平。


           


           

          D


           


           

          信貸政策


           


           

          關鍵詞:首套房貸利率上浮10%成主流


           


           

          解析:深圳首套房貸利率自去年9月份以來普遍維持的9折優惠,在今年4月份開始被打破。以招行率先緊急將首套房貸利率由9折上調至9.5折為風向標,從5月初多數銀行上浮到9.5折,直至目前的上浮10%。5個月時間內,深圳首套房貸利率連續5次上調,如今與此前的9折優惠相比已增加了0 .98%。而在9月22日之后,深圳四大銀行統統將房貸利率上調至基準利率上浮10%。至此,首套房貸利率上浮10%成為當前深圳房貸市場的主流。而且,南都記者走訪深圳各大商業銀行發現,從6月末以來,房貸以及個人消費貸的額度都很緊張,現在,大部分的銀行都需要排隊等待房貸,部分銀行停貸,有些消費者甚至已經等了4個月。


           


           

          此前,不少投機者會“走捷徑”,向銀行申請消費貸充當首付款。進入9月之后,深圳人民銀行、深圳銀監局也齊齊發聲,要求商業銀行嚴查消費貸流向,如若發現消費貸用作流入樓市,商業銀行則立刻收回貸款。

          原文網址:http://www.merryzoe.com/shenzhen/20170929/40692.html
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